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  人们对房地产市场的短期、中期、长期看法具有不同的观察视角，人口是关键变量之一。

  任泽平认为，短期看金融、中期看土地、长期看人口。在近二十年的房地产大浪潮背景下，房地产市场更多来自政策、金融的调控而变化，人口因素作为一个长期指标，较少的产生直接的影响。但放眼未来，人口“慢变量”将成为难以回避的因素，将改写房地产发展轨迹。

  最新公布的第七次全国人口普查(下称“七普”)显示，我国人口总量虽然保持了平稳增长，但是增速开始放缓。过去10年间，我国人口实现了从13亿人到14亿人的跨越，人口总量增加了7206万人，比2010年增长了5.38%，年均增长0.53%，增速低于上一个10年0.57%的平均增长率。

  人口流动与城乡人口的变化，反映了中国城镇化和集聚趋势的变化。10年间城镇常住人口增加了2.36亿人，常住人口城镇化率提高了14.21个百分点，比上一个10年的增幅又上升了0.75个百分点。

  从人口迁徙来看，人口流动依然保持活跃水平，人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。

  老龄化趋势加快、少子化现象严重、户均人数的减少，城镇化红利能够持续多久，城市的排位会怎样变化?房地产市场将面临哪些现实与紧迫的问题?

  人口集聚与城市能级的变迁

  根据七普数据，全国31个省份中广东、山东两省人口突破1亿，广东省达1.26亿人，河南省以9937万的人口数量位列全国第三。广东、山东、河南、江苏、四川五省份总人口占全国的比重超过35%。

  从城市规模来看，全国常住人口2000万级别城市由2010年的2个增加到4个，分别是重庆、上海、北京、成都。人口分布在1000万-2000万人的城市达到了14个，其中西安、郑州、杭州、东莞、长沙、青岛十年间均成功突破1000万人口。800万-1000万人口城市有22个，佛山、宁波、合肥、南宁、昆明、福州、阜阳等城市均位居该梯队。

  而从人口迁徙角度来看，人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集，人口流动速度加快。近十年深圳、广州、成都、西安、郑州等城市常住人口累计增加超300万。

  过去十年，区域间的人口数量和结构变化，无一不突出了产业集群区域对于人口的虹吸优势。广东依托大湾区区位优势，经济总量持续提升，吸引百万级人口流入，如佛山、东莞、惠州三座城市在过去十年人口分别净流入230万、224万和143万。而长三角区域的城市亦有不少吸引众多人口流入，如苏州、宁波、金华、无锡分别吸引228万人、180万人、169万人、109万人。

  未来人口流动趋势会如何演变?任泽平观察研究过去100年间的美国人口流动趋势，发现美国大都市区占美国人口的比重持续上升。对于中国来说，未来人口向城市集聚依旧持续，这将对房地产市场发展提供支撑。

  由于人口流动存在区域差异，在房地产需求上则存在供给需求的不平衡问题。任泽平认为，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。

  招商基金首席经济学家李湛认为，由于城市能级的差异、人口流动的差异，一些城市依赖土地财政模式的可持续性存疑。“地方政府主要靠卖地增加收入，扩大基建投资，提高周边地块的房价，房企卖房增加营收、偿还负债，房企购置土地再建房销售。如果人口减少，买房需求不足，房企库存积压、资金流紧张，房企将减少购买土地，地方政府卖地收入来源也会减少，城市基建投入不足，从而影响住宅的配套，进而房价可能会下降。”

  李湛表示，人口下降会导致现行土地财政模式难以运转下去，地方政府税收模式将会改革，房产税、遗产税等财产税的推出将会加快。

  城镇化红利还能持续多久?

  七普数据显示，2020年城镇人口占比为63.9%，相比于2010年上升14.2个百分点，涨幅高于2000-2010年的13.5个百分点，表示过去十年间我国城镇化建设稳步推进。国务院第七次全国人口普查领导小组办公室主任、国家统计局副局长李晓超对媒体表示，随着我国经济社会的持续发展和促进城镇化发展各项改革措施的持续推进，城镇化率仍将会保持上升的趋势。

  如果与发达国家80%的平均水平看齐，我国城镇化还有较大的发展空间，与之对应的房地产市场的需求也还有一定的空间。

  “十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，“十四五”时期“常住人口城镇化率提高到65%”。联合国《世界人口展望2019》预计到2030年中国常住人口城镇化率将达约71%，城镇常住人口将较2020年再增加约1.3亿。

  未来1.3亿新增城镇人口会如何分布?任泽平团队研究认为，80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。从2020年城市化水平看，珠三角城市群城市化率最高、超85%，未来城市化空间较小，城镇人口增加将主要依赖于区外人口迁入;长三角、京津冀、海峡西岸、呼包鄂榆、山西中部、宁夏沿黄等6个城市群均在62%-75%之间;其他12个城市群城市化率则在50%-62%之间。

  从上述数据可以看出，未来城镇化人口流向呈现分化趋势，伴随城镇化进入提升到60%水平以上，城镇化加速发展进入到后半场。区域人口的流动的差异性越来越大，人口集中向东部及东南沿海城市流动，从城市向中心城市流动，对于房地产市场而言，未来城镇化区域发展的水平将呈现区域间的差异性。

  任泽平认为，人口集聚分化促使房地产市场不断分化。中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势背离。从区域来看，东部城镇的土地增长比例低于城镇人口的增长比例，城市规模超过1000万的城市土地增长比例也低于城区人口增长比例。人地分离、供需错配，导致一二线城市高房价、三四线高库存。

  “尽管近年中国城市发展战略逐渐调整为:以中心城市为引领，以城市群为主体形态，以都市圈建设为突破口，对中小城市分类施策。但任重道远，共识还未形成。”任泽平表示，为促进房地产市场平稳健康发展，建议以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度，更多发挥房地产实体经济功能，回归居住属性和制造业属性。

  从长期来看，未来城镇化进程将放缓。中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华研究指出，过去二十多年是我国城镇化快速发展的阶段，但根据发达国家的历史经验(纳瑟姆曲线)，当城镇化率达到70%之后就会进入到平稳阶段，城镇化的推进速度将放缓。目前我国城镇化率水平已经达到63.9%，按照每年1.2个百分点的增长速度，5年后我国也将达到城镇化率70%的拐点。而根据抽样调查数据显示，近两年城镇化率年增长幅度已经下降至1个百分点左右，其实反映出我国城镇化进度已开始放缓。

  未来伴随城镇化速度放缓，房地产市场格局将被重新塑造，在人口变量这一因素的影响下，房地产市场将进入平稳